Distrato de imóvel: quanto a construtora pode reter (e o que a lei considera abusivo)

Você decidiu cancelar a compra do imóvel e a construtora apresentou uma proposta de devolução. O número parece baixo. Talvez ela tenha dito que vai reter 40%, 50% — ou até mais — do que você pagou. A primeira pergunta que vem à cabeça é justamente esta: isso é legal?

A resposta, honesta e direta, é: depende. Depende do motivo da rescisão, das cláusulas do seu contrato e do regime do empreendimento. Existe uma lei que define os limites — e existe uma jurisprudência recente do STJ que vem estreitando esses limites quando a retenção se mostra desproporcional.

Este artigo explica o que a lei permite, o que os tribunais têm considerado abusivo e quais fatores mudam o cenário do seu caso.

O que a Lei do Distrato diz sobre retenção

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, foi criada exatamente para dar previsibilidade às rescisões de contratos de compra e venda de imóveis na planta. Antes dela, não havia parâmetro legal claro e as disputas eram inteiramente definidas pela jurisprudência.

Com a lei, os limites ficaram assim:

• Empreendimentos sem patrimônio de afetação: a construtora pode reter até 25% dos valores efetivamente pagos pelo comprador.
• Empreendimentos com patrimônio de afetação: o teto de retenção sobe para até 50% dos valores pagos.

O patrimônio de afetação é um regime jurídico que separa os recursos de um empreendimento específico do patrimônio geral da incorporadora — uma proteção ao adquirente em caso de falência, mas que, pela lei, autoriza retenção maior em caso de desistência do comprador. Para saber se o seu empreendimento é afetado, a informação consta na matrícula do imóvel no cartório de registro.

Esses percentuais incidem sobre o montante efetivamente pago — não sobre o valor total do contrato. Se você pagou R$ 80.000 de um imóvel de R$ 300.000, a base de cálculo da retenção é R$ 80.000, não R$ 300.000.

E a comissão de corretagem?

Quando a comissão de corretagem está destacada no contrato como item separado e o serviço foi efetivamente prestado, ela pode ser deduzida da base antes do cálculo da retenção. Isso é um ponto de atenção: muitos compradores não percebem essa dedução e a recebem como surpresa na proposta da construtora.

O que o STJ tem dito sobre retenção abusiva

A Lei do Distrato define os tetos. Mas a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça — o tribunal que uniformiza o direito no Brasil — tem reforçado que esses tetos não são automáticos nem imunes a revisão.

A posição consolidada do STJ parte de um princípio: o Código de Defesa do Consumidor (CDC) se aplica às relações de compra de imóvel na planta. E o CDC proíbe cláusulas abusivas, assim definidas como aquelas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada.

Em decisões recentes de 2025, o STJ firmou entendimento de que:

1. A devolução mínima ao comprador deve ser de 75% dos valores pagos, o que equivale a uma retenção máxima de 25% — mesmo em casos onde a lei específica (com patrimônio de afetação) permitiria reter até 50%.
2. O artigo 413 do Código Civil autoriza o juiz a reduzir penalidade manifestamente excessiva, o que abre margem para revisão de cláusulas de retenção que ultrapassem o razoável conforme as circunstâncias do caso.
3. A Súmula 543 do STJ já estabelecia que, em rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, a restituição deve ser imediata e em parcela única — não parcelada ao longo de meses, como algumas construtoras tentam impor.

Isso significa que há uma diferença concreta entre o que a construtora tende a propor na mesa de negociação e o que pode ser buscado com análise técnica do contrato e da situação.

Os fatores que mudam o percentual do seu caso

Não existe número fixo que valha para todo distrato. Os fatores abaixo alteram significativamente o cenário:

1. Quem deu causa ao distrato?

Esta é a pergunta mais importante. Se a rescisão ocorre por iniciativa do comprador — por mudança de planos, dificuldade financeira, financiamento reprovado — a Lei do Distrato se aplica com os percentuais de retenção acima.

Se a rescisão ocorre por culpa da construtora — atraso na entrega acima de 180 dias além da tolerância contratual, vícios de construção, descumprimento de especificações —, o cenário muda completamente. Nesse caso, o entendimento consolidado é que o comprador tem direito à devolução integral (100%) dos valores pagos, acrescida de correção monetária e, frequentemente, multa e indenização por danos materiais e morais.

2. O empreendimento tem patrimônio de afetação?

Como mencionado, isso define o teto legal de retenção (25% ou 50%). Mas lembre-se: mesmo o teto de 50% pode ser questionado judicialmente quando a retenção se mostrar desproporcional.

3. O que diz o contrato?

Contratos imobiliários têm cláusulas específicas sobre rescisão. Algumas são padronizadas; outras têm particularidades. A análise do contrato é insubstituível — é ela que revela se há cláusula abusiva, como a corretagem foi tratada, qual o prazo de tolerância para atraso, entre outros pontos.

4. Qual o histórico de pagamentos?

O valor efetivamente pago, a forma de pagamento e eventuais atrasos do próprio comprador podem ser levados em consideração na análise.

O que fazer antes de aceitar a proposta da construtora

Receber a proposta da construtora não significa que você precisa assiná-la imediatamente. Antes de qualquer decisão, vale entender:

• Se o percentual de retenção proposto está dentro dos limites legais.
• Se há elementos no seu caso (atraso, vício, cláusula desproporcional) que mudam o enquadramento.
• Qual seria a margem de negociação ou de ação judicial, se for o caso.

A diferença entre aceitar a primeira proposta e fazer uma análise técnica pode ser significativa — especialmente em imóveis de médio e alto padrão, onde o valor absoluto retido é expressivo.

Calcule uma estimativa e analise com a equipe

Antes de tomar qualquer decisão, use a calculadora de distrato para ter uma estimativa educativa do que a lei prevê para o seu caso — e entenda a diferença entre o que a construtora tende a propor e o que pode ser buscado com análise técnica.

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Se quiser ir além da estimativa e entender exatamente o que o seu contrato permite, a equipe do Pinheiro Lima Advocacia faz a análise individual.

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Aviso importante: Este artigo tem finalidade exclusivamente informativa e educativa. Não constitui consulta jurídica nem orientação legal para o seu caso específico. Os percentuais e entendimentos jurisprudenciais citados são de caráter geral — cada contrato e cada situação são analisados individualmente. Não há garantia de resultado. Para análise do seu caso, consulte um advogado especializado.

Pinheiro Lima Advocacia · OAB/CE [nº a confirmar]

Perguntas frequentes (FAQ)

A construtora pode reter 50% do que paguei? Depende do regime do empreendimento. A Lei do Distrato permite retenção de até 50% apenas em empreendimentos com patrimônio de afetação. Para os demais, o teto legal é 25%. Mesmo no caso de afetação, a jurisprudência recente do STJ tem considerado retenções próximas a 50% abusivas em relações de consumo, aplicando o CDC para reduzir o percentual.

A base de cálculo da retenção é o valor total do imóvel ou o que eu paguei? A retenção incide sobre o valor efetivamente pago, não sobre o preço total do contrato. Se você pagou R$ 60.000 de um imóvel de R$ 400.000, é sobre os R$ 60.000 que incide o percentual de retenção.

A construtora pode parcelar a devolução? Não. A Súmula 543 do STJ estabelece que a restituição dos valores ao comprador deve ser imediata e em parcela única. Cláusulas que preveem devolução parcelada são consideradas abusivas pelos tribunais.

Se o atraso for da construtora, o que muda? Quando o distrato ocorre por culpa da construtora — especialmente em casos de atraso superior a 180 dias além do prazo de tolerância —, o entendimento consolidado é de devolução integral dos valores pagos, com correção monetária, multa e, dependendo do caso, indenização por danos morais e materiais.