Atraso na entrega do imóvel: o que fazer quando a construtora não cumpre o prazo

Você assinou o contrato, pagou as parcelas em dia durante meses ou anos, e a data de entrega passou — com o imóvel ainda em obra, ou com a construtora dando respostas vagas. É uma situação que combina prejuízo financeiro concreto (você continua pagando aluguel, ou deixou de usar o dinheiro de outra forma) com a frustração de ver uma conquista adiada indefinidamente.

O que muita gente não sabe é que atraso na entrega não é apenas um aborrecimento — é descumprimento de contrato, com consequências legais previstas em lei e consolidadas pela jurisprudência do STJ. Você não está sem saída. E as suas opções são mais concretas do que parecem.

O que a lei prevê para atraso na entrega

O prazo de tolerância de 180 dias

O contrato de compra e venda de imóvel na planta costuma ter uma data prevista de entrega. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e a prática contratual do setor reconhecem um prazo de tolerância de até 180 dias além da data contratual, durante o qual a construtora pode atrasar sem que isso configure automaticamente o inadimplemento.

Esse prazo é amplamente criticado por associações de defesa do consumidor — 180 dias é muito tempo —, mas é o que a legislação vigente admite. A cláusula de tolerância precisa estar expressa no contrato para ser válida; se não estiver, qualquer atraso já configura descumprimento.

Depois dos 180 dias: o inadimplemento

Passado o prazo de tolerância sem a entrega das chaves, configura-se o inadimplemento contratual da construtora. A partir daí, a lógica jurídica muda completamente em relação ao distrato por iniciativa do comprador.

A Súmula 543 do STJ e a jurisprudência consolidada do tribunal estabelecem que, quando o distrato ocorre por culpa da construtora:

• O comprador tem direito à devolução integral (100%) de todos os valores pagos, sem qualquer retenção.
• A devolução deve ser acrescida de correção monetária desde cada desembolso.
• Cabe também multa contratual prevista para o descumprimento pela construtora — geralmente de 1% ao mês sobre o valor do imóvel ou equivalente.
• Dependendo das circunstâncias, pode haver indenização por danos morais (especialmente quando o comprador comprovou que precisou permanecer em aluguel, arcou com dupla despesa ou sofreu impacto documentável em sua vida familiar ou profissional).

Em decisões recentes de 2025, o STJ reafirmou que o Código de Defesa do Consumidor prevalece nessas situações, por se tratar de relação de consumo. O CDC veda a cláusula abusiva que isente a construtora de responsabilidade pelo atraso ou que limite a indenização de forma desproporcional.

Suas duas opções quando há atraso

Diante do inadimplemento, o comprador tem, em linhas gerais, dois caminhos. A escolha entre eles depende da situação financeira, das circunstâncias do atraso e do que está no contrato.

Opção 1: manter o contrato e exigir reparação pelo atraso

Você continua querendo o imóvel — só não quer mais esperar sem nenhuma compensação. Nesse caso, é possível:

• Exigir a entrega com fixação de prazo definitivo.
• Cobrar indenização pelo período de atraso — o que inclui aluguel que você tenha pago nesse período, lucros cessantes (se o imóvel era para renda) e, conforme o caso, danos morais.
• Aplicar a multa contratual prevista no contrato para o descumprimento pela construtora (muitas vezes ignorada pelos compradores na fase de negociação).

Opção 2: rescindir o contrato com devolução integral

Você não quer mais o imóvel — ou a situação de atraso é tão grave que a confiança no empreendimento foi comprometida. Nesse caso, o entendimento consolidado pelo STJ é que você tem direito à rescisão com devolução de 100% dos valores pagos, corrigidos monetariamente, além das multas e indenizações aplicáveis.

Importante: você não precisa justificar o porquê de não querer mais o imóvel quando a causa do distrato é o inadimplemento da construtora. A culpa dela é o fundamento jurídico da rescisão, independentemente do motivo pessoal da sua desistência.

Situações intermediárias: atrasos menores e obras paralisadas

Nem todo atraso chega aos 180 dias. E há casos mais complexos, como obras com paralisação temporária, mudança de prazo comunicada unilateralmente pela construtora, ou empreendimentos em situação financeira delicada.

Nesses cenários, o caminho jurídico adequado depende de uma análise mais detalhada:

• Atraso dentro dos 180 dias de tolerância: tecnicamente, a construtora ainda está no prazo. Mas isso não impede que você acompanhe de perto, documente e avalie se a situação tende a se agravar.
• Obra paralisada: a paralisação pode ser um indicativo de inadimplemento antecipado — especialmente se não há comunicação formal e cronograma plausível de retomada. Há precedentes em que compradores obtiveram rescisão com devolução integral antes dos 180 dias, com base no descumprimento antecipado.
• Construtora em recuperação judicial: situação mais complexa, que exige análise específica sobre o patrimônio de afetação do empreendimento e as possibilidades dentro do processo de recuperação.

O que documentar — agora

Independentemente do caminho que você vai seguir, a documentação é fundamental. Guarde e organize:

1. Contrato de compra e venda com todos os aditivos assinados.
2. Comprovantes de todos os pagamentos realizados (boletos, extratos, recibos).
3. Comunicações com a construtora sobre o prazo — e-mails, mensagens, cartas, notificações extrajudiciais.
4. Vistoria ou comunicado de atraso que a construtora tenha enviado formalmente.
5. Comprovantes de aluguel pago durante o período de atraso, caso você queira pleitear ressarcimento.
6. Fotos ou registros da obra, se acessíveis, datados.

Esses elementos fazem a diferença na construção do caso — seja para negociação extrajudicial ou para ação judicial.

O que não fazer

• Não assine nada sem ler e entender. Construtoras costumam propor acordos de prorrogação de prazo com renúncia a direitos. Antes de assinar qualquer aditivo, entenda o que você está cedendo.
• Não aceite compensação simbólica. Um desconto de R$ 2.000 em um caso onde cabe indenização de meses de aluguel não é solução — é prejuízo.
• Não deixe o prazo correr sem registrar. A demora em agir não apaga o direito, mas pode enfraquecer provas ou gerar complicações na fase processual.

Entenda o que o seu contrato permite

Cada contrato tem suas especificidades: cláusula de tolerância, multas para cada parte, índice de correção, previsão de danos. Antes de negociar ou de decidir pelo distrato, a análise do contrato é o passo mais importante.

Use a calculadora de distrato para ter uma estimativa educativa do que a lei prevê para a sua situação — e veja a diferença entre os cenários possíveis.

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Para ir além da estimativa e entender o que o seu contrato específico permite, a equipe do Pinheiro Lima Advocacia faz a análise individual do caso.

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Aviso importante: Este artigo tem finalidade exclusivamente informativa e educativa. Não constitui consulta jurídica nem orientação legal para o seu caso específico. Os entendimentos legais e jurisprudenciais citados são de caráter geral — cada contrato e cada situação são analisados individualmente. Não há garantia de resultado. Para análise do seu caso, consulte um advogado especializado.

Pinheiro Lima Advocacia · OAB/CE [nº a confirmar]

Perguntas frequentes (FAQ)

A construtora pode cobrar multa de mim se eu rescindir por culpa dela? Não. Quando o distrato é motivado pelo inadimplemento da construtora — como o atraso superior ao prazo de tolerância —, não cabe aplicação de multa ao comprador. A construtora é a parte inadimplente, e o direito à rescisão sem penalidade para o comprador é consolidado pelo STJ.

Tenho direito a receber de volta o valor da corretagem? Depende de como a corretagem foi tratada no contrato. Quando configurada como prestação de serviço de terceiro, em geral não é devolvida pela construtora. Mas há casos em que, caracterizada a culpa exclusiva da construtora pelo distrato, o comprador tem buscado judicialmente ressarcimento também desse valor. A análise do contrato é determinante.

A construtora pode parcelar a devolução em caso de atraso dela? Não. A Súmula 543 do STJ determina que a restituição seja imediata e em parcela única. Proposta de devolução parcelada é considerada abusiva pelos tribunais, especialmente quando a culpa pelo distrato é da construtora.

Meu imóvel atrasou menos de 180 dias. Já tenho algum direito? Dentro do prazo de tolerância previsto em contrato, o comprador não pode exigir rescisão com base exclusivamente no atraso. Porém, se a obra apresentar sinais claros de paralisação ou se a construtora comunicar descumprimento antecipado do prazo, há precedentes favoráveis. O ideal é acompanhar e documentar a situação.