Mecânica da Calculadora de Distrato — especificação

Modo hipótese · Lead magnet do Funil A · base legal: Lei 13.786/2018 + jurisprudência STJ. Princípio de compliance (inegociável): a calculadora entrega estimativa educativa em faixa, nunca valor garantido. Todo resultado vem com disclaimer e CTA para análise individual. Quem valida os percentuais é o jurídico do cliente antes de publicar. [?]

Base legal usada

• Desistência/iniciativa do comprador (inclui não conseguir pagar / financiamento reprovado): a Lei do Distrato (art. 67-A) limita a retenção a 25% dos valores pagos; 50% quando o empreendimento está sob regime de patrimônio de afetação.
• Jurisprudência relevante: mesmo com afetação, a 3ª Turma do STJ (jan/2026) reduziu retenção de 50% para 25% em relação de consumo considerada abusiva; o art. 413 do Código Civil permite ao juiz reduzir a penalidade manifestamente excessiva. → é exatamente a margem entre o que a construtora propõe e o que se pode buscar com defesa técnica.
• Culpa da construtora (atraso além dos 180 dias de tolerância, vícios): descaracteriza a "desistência"; a devolução tende a ser integral (100%), sem retenção, acrescida de juros/multa (Súmula 543 do STJ).
• Comissão de corretagem: se destacada no contrato e com serviço prestado, é deduzida e não compõe a base de restituição.
• Base de cálculo: a penalidade incide sobre o montante efetivamente pago, não sobre o valor total do contrato.

Inputs

1. valorPago (R$) — total efetivamente pago à construtora.
2. corretagem (R$, opcional) — comissão destacada/paga à parte (deduzida da base).
3. motivo — desistencia | naopago | atraso | vicios.
4. afetacao — sim | nao | naosei.

Fórmula

base = max(valorPago - corretagem, 0)

SE motivo ∈ {atraso, vicios}:            // culpa da construtora
    recuperavel = base                    // devolução integral (+ multa/juros, fora do número)
    cenario = "culpa_construtora"

SENÃO:                                     // iniciativa do comprador
    SE afetacao == "sim":
        propostaConstrutora = base * 0.50  // retém 50%
        comDefesaTecnica    = base * 0.75  // retenção reduzida a 25%
    SE afetacao == "nao":
        propostaConstrutora = base * 0.75  // retém 25% (teto legal)
        comDefesaTecnica    = base * 0.90  // redução por excessividade (art. 413), estimativa
    SE afetacao == "naosei":
        propostaConstrutora = base * 0.50  // assume pior caso até confirmar a matrícula
        comDefesaTecnica    = base * 0.90
    cenario = "iniciativa_comprador"

Saída

• Culpa da construtora: "Estimativa de devolução: ~R$ {base} (integral), além de possível multa e juros."
• Iniciativa do comprador: faixa "Você pode reaver aproximadamente R$ {propostaConstrutora} a R$ {comDefesaTecnica}", com dois cenários explícitos:
  • O que a construtora tende a propor (retenção no teto).
  • O que pode ser buscado com análise técnica (retenção reduzida).
• O delta entre os dois cenários é o valor que uma boa estratégia coloca em jogo — comunica o valor do advogado sem prometer resultado.

Regras de exibição (compliance)

• Sempre faixa/estimativa; nunca número único "garantido".
• Disclaimer fixo: estimativa educativa baseada na lei, não considera particularidades do contrato, não substitui análise jurídica, sem garantia de resultado.
• naosei em afetação → destacar que confirmar o patrimônio de afetação na matrícula é decisivo (gera necessidade de contato).
• CTA leva ao bot de qualificação → consulta. A calculadora qualifica, não vende.
• Validar a regulamentação de publicidade OAB vigente antes de ir ao ar. [?]